Conservando el patrimonio edificado de la zona de monumentos y áreas patrimoniales

Cuando vamos a intervenir un inmueble localizado dentro de la Zona de Monumentos o un inmueble histórico ubicado fuera de esta zona, necesitamos  saber por dónde podemos empezar a tramitar los permisos y autorizaciones para cumplir con los lineamientos municipales y evitar ser clausurados y sancionados.

Lo primero que debemos hacer es verificar si nuestro inmueble se localiza dentro de la Zona de Monumentos, saber si está catalogado por el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH) y/o se encuentra en el listado del Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura (INBAL) como Patrimonio Artístico en el Municipio de Puebla y/o dentro de algún Decreto Federal o Estatal del Municipio de Puebla. La manera de conocer esta información es acercándonos al Departamento de Regulación de la Zona Monumentos y Áreas Patrimoniales perteneciente a la Dirección de Inventario de Monumentos y Regulación de Áreas Patrimoniales de la Gerencia del Centro Histórico y Patrimonio Cultural.

Una vez identificada la localización y de acuerdo con el tipo de intervención o trámite que requiera, se deberá ingresar un expediente en el Departamento de Regulación solicitando la opinión técnica de acuerdo con las siguientes variantes: 

Vista panorámica del Centro Histórico de Puebla. Foto de Rocío Margarita Carrasco Torres.

• PREVIA A LA AUTORIZACIÓN DE PERMISO ANTE EL INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGÍA E HISTORIA (INAH). Se emite con la intención de que el anteproyecto cumpla con la normativa vigente para el Municipio, siendo consensuado a su vez con personal del INAH y en su caso con personal de la Dirección de Desarrollo Urbano.
• DEL USO DE SUELO SUSCEPTIBLE PARA EL INMUEBLE. Se emite cuando el propietario o futuro propietario requiere saber si el uso de suelo que se pretende para determinado inmueble va a ser viable o no.
• DEL ESTADO FÍSICO EN ǪUE SE ENCUENTRA EL INMUEBLE. Esta opinión técnica normalmente la requieren cuando se suscita algún sismo y el propietario o poseedor del inmueble tiene dudas respecto a la habitabilidad o riesgo por los daños causados a la estructura.
• PARA CONDONACIÓN DE PREDIAL ANTE LA DIRECCIÓN DE CATASTRO. Se emite cuando el propietario de un inmueble con categoría 1, categoría 2 o 4 representativo, solicita la opinión técnica apegado al artículo 5 de la Ley de Ingresos del Municipio de Puebla, para el Ejercicio Fiscal 2021.
• RESPECTO A LAS OBSERVACIONES A SOLICITUDES PARA TRAMITAR ALGUNA FACTIBILIDAD. Esta se emite cuando solicitan una factibilidad, pero el proyecto no cumple con la normativa, se emite la opinión técnica solicitando la modificación del proyecto indicando los motivos por los que no cumple con la normativa municipal.

Si la solicitud es referente a una intervención en un inmueble localizado en la Zona de Monumentos o Área Patrimonial, posterior a la solicitud de opinión técnica deberá solicitar la autorización correspondiente ante el Instituto Nacional de Antropología e Historia y, una vez obtenido la autorización por parte de este Instituto, se deberá solicitar en Gerencia la Factibilidad correspondiente de acuerdo con el tipo de intervención, teniendo las siguientes factibilidades:

• FACTIBILIDAD INTEGRAL con sus diferentes variantes de acuerdo con lo que requiere cada intervención.

–Uso de suelo para construcción

–Obra mayor

–Obra menor

–Demolición (liberación de elementos arquitectónicos contemporáneos)

–Ocupación de vía pública

Croquis elaborado por la Gerencia del Centro Histórico y
Patrimonio Cultural, muestra información del Mapa de Categorías de
Integridad y Calidad Constructiva Programa Parcial de Desarrollo Urbano
Sustentable del Centro Histórico del Municipio de Puebla vigente; Limites de
Zona de Monumentos Históricos y Zona Típica Monumental; propuesta de
Zona de Amortiguamiento, e información de los Inmuebles en el Catálogo
Nacional de monumentos del Instituto Nacional de Antropología e Historia,
Inmuebles en el Decreto de Zona Típica Monumental fuera de Centro
Histórico y Catálogo Nacional de Inmuebles con Valor Artístico del Instituto
Nacional de Bellas Artes y Literatura.

Croquis elaborado por la Gerencia del Centro Histórico y
Patrimonio Cultural, muestra información de los Límites de la Zona de
Monumentos Históricos del Decreto Federal de 1977 y de la Zona Típica
Monumental del Decreto del Ejecutivo del Estado de 2005, así como la
propuesta de Zona de Amortiguamiento del Centro Histórico.

Esta factibilidad se creó con la intención de que en un solo documento sean emitidas las factibilidades necesarias para la intervención de un inmueble, evitando con ello saturarse de expedientes en un continuo ir y venir de los propietarios o gestores para la obtención de las diferentes  factibilidades, de tal forma que en un solo documento se vean reflejadas todas las factibilidades requeridas para una correcta intervención en un inmueble.

• FACTIBILIDAD DE USO DE SUELO ESPECÍFICO: Este uso de suelo es emitido cuando el inmueble o local ya está acondicionado, es decir, que no van a realizar ninguna intervención, solo requiere de la autorización para poder funcionar con el uso de suelo específico; por ejemplo, escuela, restaurante, hotel, clínica etc.
• FACTIBILIDAD DE DEMOLICIÓN (LIBERACIÓN DE ELEMENTOS ARǪUITECTÓNICOS CONTEMPORÁNEOS): se emite cuando en los edificios históricos se liberarán algunos elementos arquitectónicos contemporáneos (cocinas, baños, lavaderos, es decir, accesorias que no son históricas y por tanto no forman parte de la estructura original), en algunos casos, porque se abrirán algunos vanos para intercomunicar los espacios o para sustitución de losas, entre otros. Los inmuebles contemporáneos sin calidad arquitectónica y constructiva, que no se encuentren catalogados por el INAH como arquitectura artística o identificado por el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura como Patrimonio Artístico en el Municipio de Puebla o dentro de algún decreto ya sea Federal o Estatal, se pueden demoler total o parcialmente según lo requiera el proyecto.
• FACTIBILIDAD DE OBRA MENOR: es emitida cuando las intervenciones serán menores de 50.00 m2, por ejemplo: la sustitución de la losa de una habitación, la ampliación de una habitación, local o cualquier construcción o adecuación menor a 50.00 m2., también cuando se abrirán vanos en fachada o se realizarán excavaciones profundas en vía pública, etc.

• FACTIBILIDAD DE OCUPACIÓN DE VÍA PÚBLICA: se emite cuando se requiere ocupar la vía pública para dar mantenimiento a fachadas, es decir, cuando se colocan andamios para pintar, para restitución de molduras, limpieza de petatillo, para conexiones de agua potable o drenaje, fibra óptica, para trabajos en banqueta, entre otros.

Otro tipo de ocupación de la vía pública es para la utilización de espacios públicos con la instalación de mesas, sillas y sombrillas para establecimientos que cuenten con licencia de funcionamiento y que por su ubicación sea posible otorgar la factibilidad.

• FACTIBILIDAD DE FUSIÓN DE PREDIOS: es emitida cuando requieren fusionar uno o varios predios o fracciones, debiendo conservar el alineamiento y número oficial correspondiente al inmueble catalogado o decretado.

FACTIBILIDAD DE SEGREGACIÓN DE PREDIO O CAMBIO DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Es emitida cuando requieren dividir un predio en fracciones, ya sea en régimen de privada, cuando no comparten muro o losas y tienen acceso independiente, o en régimen de propiedad en condominio, cuando es un edificio histórico y comparten el acceso, tienen áreas comunes y, sobre todo, porque no deben alterar el partido arquitectónico del inmueble. También en los inmuebles contemporáneos cuando comparten losas o muros y tienen áreas comunes entre sí.

Una vez obtenida la factibilidad correspondiente por parte de Gerencia a través del Departamento de Regulación, deberá solicitar en la Dirección de Desarrollo Urbano las licencias correspondientes.

Procesos para la obtención de una licencia para intervención en Zona de Monumentos y/o Áreas Patrimoniales

REQUISITOS QUE DEBEN CUMPLIR LOS PROYECTOS DE INTERVENCIÓN EN LA ZONA DE MONUMENTOS

Y ÁREAS PATRIMONIALES

De acuerdo con el Programa Parcial de Desarrollo Urbano Sustentable del Centro Histórico del Municipio de Puebla y al Código Reglamentario para el Municipio de Puebla:

• El partido arquitectónico histórico deberá predominar ante cualquier propuesta de intervención.
• En las modificaciones interiores, no se autorizan proyectos que comprometan la integridad del partido arquitectónico.
• Para las demoliciones o liberaciones, el INAH y la Gerencia del Centro Histórico y Patrimonio Cultural determinan los elementos arquitectónicos que se puedan demoler en inmuebles históricos, situación validada y autorizada por la Dirección de Desarrollo  Urbano a través de la licencia de demolición.
• La pintura en fachada debe ser de acuerdo con la paleta de colores establecida en INAH  para la Ciudad de Puebla.
• Los nuevos inmuebles deberán respetar el contexto urbano predominante.
• Al construir un nuevo inmueble, deberá conservarse la traza de las calles y alineamiento de las construcciones.

Si se requiere techar un patio, la cubierta propuesta deberá ser reversible y retráctil, de tal manera que le permita al edificio la correcta ventilación e iluminación.

• La densidad habitacional que se permite actualmente en Zona de Monumentos es de 270 viviendas por hectárea.
• Las construcciones o instalaciones que se integren en azotea no deberán ser visibles desde la calle, tales como jardineras, terrazas o balcones, instalaciones para tanques de gas, antenas, elementos emisores y receptores de centrales de radio, televisión, teléfono, jaulas para tendederos, cuartos de servicio, bodegas o cualquier elemento que altere el perfil de las fachadas, permitiéndose sólo cuando se encuentren fuera del campo visual del conjunto urbano.

El Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) se establecerá respecto a la superficie del terreno:

• Para predios menores de 500 m2 hasta el 80% máximo.
• Para predios mayores de 501 m2 y hasta 1000 m2 hasta el 75% máximo.
• Para predios mayores a 1001 m2 hasta el 50% máximo.

Las superficies no ocupadas con construcción establecidas en el cos deberán ocuparse como áreas verdes con arbolado obligatorio. En caso de requerirse de algún pavimento, éste debe ser ecológico o con materiales filtrantes, o en su caso, contar con un sistema de recolección de aguas pluviales para su reutilización.

El Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) se establecerá respecto a la superficie del terreno, según la categoría del inmueble siempre y cuando se respeten las alturas y número de niveles establecidos:

C1= volumen original histórico

C2 y C4= 2 veces

C3 y C5= 2.5 veces

C5 sobre corredor urbano=  Hasta 3 veces

Con la finalidad de regular la integración de los nuevos proyectos y garantizar el respeto a la imagen urbana de la zona, se tendrán que observar las siguientes alturas establecidas en el Decreto Federal de 1977 para las fachadas en Zona de Monumentos:

Perímetro A= 11.00 m

Perímetros B1, B2, B3, B4, = 6.00, 8.00 y 11.00 m

Las alturas al interior de los predios o corazón de manzana podrán ser de hasta 15 metros, siempre y cuando la isóptica lo permita.

Estos son algunos de los requisitos generales con los que son valorados los proyectos. Además se debe tener en cuenta la Tabla de Criterios de Intervención Arquitectónica y de Usos de Suelo, incluidas en el Programa Parcial de Desarrollo Urbano Sustentable del Centro Histórico del Municipio de Puebla mencionado anteriormente. C

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¹ Jefa del Departamento de Regulación de la Zona de Monumentos y Áreas Patrimoniales.